自己破産すると住宅ローンはどうなる？家に住み続ける方法も解説

住宅ローンの返済中に自己破産を検討している方にとって、「持ち家を手放さなければいけないのか」は気になるでしょう。

自己破産をすると、持ち家は原則として手放さなければなりません。
ただし、自己破産以外の手続きを選んだり、売却方法を工夫したりすれば、持ち家を手放さずに済む可能性もあります。

どのような方法があるのかを知ったうえで、最適な手続きを選びましょう。

本記事では、自己破産したときの住宅ローンの取り扱い、家に住み続ける方法、検討すべき自己破産以外の手続きについて解説します。
自己破産後に住宅ローンを再び組めるまでの期間や、審査に通るためのポイントもまとめていますので、今後の判断の参考にしてください。

自己破産の仕組み

自己破産とは、手持ちの財産を処分して返済に充て、返しきれなかった借金を帳消しにできる裁判手続きです。

生活必需品や99万円以下の現金など最低限の財産は手元に残せますが、住宅のような高額な資産は処分されます。

また、住宅ローンを組んだ住宅には金融機関の抵当権（※）が設定されています。
※：住宅ローンが返済されなかった場合に、住宅を強制的に売却（競売）して優先的に返済に充てられる権利

住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は抵当権に基づいて裁判所に競売を申し立て、住宅の売却金をローンの返済に充てます。
そのため、自己破産をすると持ち家を手放さなければなりません。

自己破産すると住宅ローンが残る家はどうなる？

住宅ローンが残っている状態で自己破産をすると、原則として持ち家は手放さなければなりません。

ただし、家の売却額がローン残高より高いか低いかによって処理の流れが変わります。
夫婦でローンを組んでいたり、家族が連帯保証人になっていたりする場合は、家族にも影響が及びます。

それぞれ詳しく解説します。

アンダーローンの場合｜売却代金の余りが債権者に配当される

家の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を「アンダーローン」といいます。

この場合、住宅ローンの貸主である金融機関が裁判所に競売を申し立て、家が売却されます。
また、破産管財人（破産した人の財産を管理・処分する人）が債権者の同意を得て売却（任意売却）する場合もあります。

いずれの場合でも、売却代金からまず住宅ローンが完済され、残った代金は破産手続きを通じて他の債権者（お金を貸した側）への返済に充てられます。
本人の手元には戻りません。

オーバーローンの場合｜返しきれなかった分は免責される

家の売却価格が住宅ローン残高を下回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合も、金融機関による競売や破産管財人による任意売却が行われます。

競売や任意売却で得られた代金は住宅ローンの返済に充てられます。
返済しきれなかった部分は、裁判所から免責（返済義務の免除）が認められれば支払う必要がなくなります。

夫婦でペアローンの場合｜配偶者に支払い義務が残る

ペアローンとは、1つの物件について夫婦がそれぞれ別のローンを組む形の住宅ローンです。
夫婦が互いに連帯保証人になるのが一般的です。

相互に連帯保証人になっている場合、一方が自己破産をすると、もう一方にローン残債が一括請求されます。
一括請求された配偶者が返済できなければ、配偶者自身も債務整理を検討せざるを得ません。

家族が連帯保証人の場合｜保証人に一括返済の請求がいく

妻または夫や親が連帯保証人になっている場合、自己破産をした時点で、金融機関から保証人に対して住宅ローン残債が一括請求されます。

保証人が返済できなければ、保証人自身も債務整理を検討する必要があるでしょう。

自己破産しても今の家に住み続ける方法2つ

自己破産をしても、方法次第で今の家に住み続けられます。
ここでは「親族への売却」と「リースバック」の2つを解説します。

家族や親戚に家を買い取ってもらう

自己破産の手続きが開始された後に、家族や親戚に破産管財人（自己破産した人の財産を管理・処分する人）から住宅を買い取ってもらう方法です。
売却後は、買い取った家族から借りる形で家に住み続けられます。

売却は破産手続きの一環として進められるため、売却価格は破産管財人が決定します。

この場合、家を買い取る親族が購入資金を用意しなければなりません。
通常の不動産購入であれば住宅ローンを組んで資金を調達できますが、親族間売買の場合は金融機関が融資に消極的なケースが多いです。
住宅ローンを組めない場合は、一括で代金を支払える親族がいることが条件になります。

リースバックを利用して家賃を払いながら住む

リースバックとは、リースバック業者や投資家に家を売却し、そのまま貸してもらう方法です。
自己破産を裁判所に申し立てる前に、リースバック業者や投資家に家を売却し、借りる形にできれば、家賃を支払いながら今の家に住み続けられます。

ただし、自己破産の申し立て前に不動産を売却すると、財産隠しを疑われる危険性があります。
法律家のアドバイスを受けて慎重に手続きを進める必要があります。

家を残すために検討すべき自己破産以外の手続き3つ

住宅ローンの返済は続けながら、他の借金だけを減らしたい場合は、自己破産以外の債務整理手続きを選ぶ方法もあります。

ここでは「任意整理」「特定調停」「個人再生」の3つを解説します。

任意整理

任意整理とは、裁判所を通さずに債権者（お金を貸している銀行やカード会社などの金融機関）と交渉し、借金の返済方法を見直す手続きです。

任意整理では手続きを進める借金を選べるため、住宅ローンを対象から外せば持ち家を残せます。
そのため、住宅ローンのある持ち家を残しながら借金を整理したい方は、任意整理が有効です。

特定調停

特定調停とは、簡易裁判所の調停委員（裁判所が選んだ中立の立場の第三者）が間に入り、債権者との間で返済条件を調整する手続きです。

任意整理と同じく対象とする借金を選べるため、住宅ローンを除外すれば持ち家への影響を避けられます。
司法書士や弁護士に依頼せず自分で申し立てられるため、費用を抑えられる点が特徴です。

ただし、原則として自分だけで申し立て書の作成や必要書類の準備、裁判所への出頭などに対応しなければならない点に注意が必要です。

個人再生

個人再生とは、裁判所に再生計画を認可してもらい、借金の減額や分割払いへの変更を実現する手続きです。

個人再生では減額の対象とする借金を選べないので、住宅ローンも減額対象に含まれるのが原則です。
住宅ローンが減額対象になると、住宅ローンの貸主である金融機関が持ち家を競売にかけるため、家を残せません。

しかし、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用すれば、住宅ローンを個人再生の対象から除外できるため、持ち家を残せます。

ただし、安定した収入がない場合や、住宅ローンを除いた借金の総額が5,000万円を超える場合は個人再生を利用できません。

自己破産後に住宅ローンは組める？

自己破産後は、信用情報機関に事故情報（いわゆるブラックリスト）が登録されます。

金融機関は、住宅ローンの審査時に信用情報機関に照会をかけ、申込者の信用情報を確認します。
事故情報が登録されている間は「返済能力に問題がある」と判断されるため、新たな住宅ローンを組めません。

ただし、事故情報には登録期間が定められています。
そのため、一定期間が経過して事故情報が消えれば、住宅ローンへの申し込みは再び可能です。

自己破産後に住宅ローンを組めるまでの期間

事故情報として登録される期間の目安は、約5年〜7年です。

日本には3つの信用情報機関があり、それぞれ登録期間や起算日が異なります。

※上記の期間はあくまで目安であり、登録の抹消時期は個別の状況によって前後する場合があります。

銀行や信用金庫はKSCに加盟しているため、住宅ローンの審査ではKSCの記録が照会されます。
そのため、実質的には「破産手続開始決定から約7年」が住宅ローンを再び申し込める目安です。

自己破産後の住宅ローン審査に通りやすくなるポイント6つ

信用情報の回復後に住宅ローンの審査を受ける際は、以下の6つのポイントを押さえておくと審査に通る可能性が高まります。

信用情報機関で信用情報が消えたか確認する

住宅ローンに申し込む前に、各信用情報機関（CIC・JICC・KSC）に情報開示を請求し、事故情報が削除されているか確認しましょう。

3つの信用情報機関は相互に情報を共有していますが、機関ごとに登録される内容や削除のタイミングが異なります。
1つの機関で事故情報が消えていても別の機関には残っている場合があるため、3機関すべてに開示請求を行うことをおすすめします。

手数料は1機関あたり500円〜1,500円程度で、オンラインや郵送で請求できます。

自己資金を多く用意する

頭金を多く用意するほど住宅ローンの借入額が減り、金融機関からの信用度が高まります。

自己破産の経験がある方は、事故情報が消えた後も信用力が低めに評価される傾向があります。
多めの頭金を用意しておけば、破産後も堅実に貯蓄を続けてきた実績を金融機関に示せます。

クレジットカードなどで良好な返済履歴を作る

事故情報が消えた直後は、信用情報が白紙の状態（スーパーホワイト）になっています。
ローンやクレジットカードの利用履歴が一切ないため、金融機関の審査で不利に働く場合があります。

住宅ローンに申し込む前に、携帯電話の端末代金の分割払いや少額のクレジットカード利用を通じて、遅延のない返済実績（クレジットヒストリー）を積み上げておきましょう。

過去に免責を受けた金融機関（社内ブラック）を避ける

自己破産で債務が免責された銀行やその系列の保証会社には、「社内ブラック」として半永久的に記録が残ります。

社内ブラックは、信用情報機関の事故情報とは別の記録です。
CIC・JICC・KSCなどの信用情報機関の事故情報が消えていても、社内ブラックの金融機関に申し込むと審査に通りません。

住宅ローンの申し込み先は、自己破産時に借入がなかった金融機関を選ぶのがおすすめです。

独自の審査基準を持つ地方銀行や信用金庫を選ぶ

地域密着型の地方銀行や信用金庫は、地域とのつながりを大切にしており、大手銀行よりも個別の事情を丁寧に見る傾向があります。

過去の信用情報だけでなく、現在の収入や勤続年数といった返済能力を重視して審査してもらえるケースもあります。
自己破産から十分な期間が経過し収入が安定している方は、借入を検討してみてください。

フラット35など公的機関が関わる住宅ローンを検討する

フラット35は、住宅金融支援機構（国土交通省所管の独立行政法人）と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。

民間の銀行ローンとは審査の仕組みが異なり、過去の信用情報よりも現在の返済能力を重視する傾向があります。
自己破産の経験がある方でも、安定した収入と十分な頭金があれば申し込みの余地があるため、検討してみてください。

自己破産や住宅ローンの不安は丹誠司法書士法人へ

自己破産をすると、持ち家は原則として手放す必要があります。

ただし、任意売却やリースバックを利用すれば、家に住み続けられる場合があります。
また、任意整理や特定調停、個人再生など、住宅ローンの返済を続けながら借金総額を減らせる手続きもあります。

まずはご自身の状況を整理し、どの手続きを利用できるか確認するところから始めてみてください。

どの手続きを選べばよいかわからない方は、丹誠司法書士法人にご相談ください。
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