「老後資金が不安だから投資を始めたい」「マンション投資で副収入が欲しい」というニーズから人気を集めているのが、投資用マンションです。
しかし、不動産業者の営業トークだけを信じて契約してしまうと、思わぬ損失を抱えたり詐欺的トラブルに巻き込まれたりする恐れがあります。
本記事では、投資用マンションの基礎知識や仕組み、メリット・デメリットに加え、悪徳業者の手口や被害にあった場合の対処法を詳しく解説します。
投資用マンションの購入を考えている方はもちろん、すでに購入したものの「詐欺ではないか」と不安を感じている方も、ぜひご一読ください。
- 投資用マンションとは何か
- 投資用マンションのメリットとデメリット
- マンション投資に潜む詐欺のリスクと回避方法
- 詐欺的行為にあった場合の対処法
以下の記事では、詐欺に気づいたときに最初に取るべき行動について詳しく解説しています。
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投資用マンションとは
投資用マンションとは、自分で住むためではなく、第三者に賃貸または売却して収益を得ることを目的に購入するマンションを指します。
そのため、居住用マンションと違い、快適性や利便性よりも「収益性」が重視されます。
少子高齢化や年金への不安が広がる中、新たな収入源を確保するため、投資用マンションに興味を持つ人が増加しています。
投資用マンションの種類・特徴
投資用マンションにはさまざまなタイプがあり、特徴やメリット、リスクが異なります。
ここでは、種類ごとに説明します。
ワンルームとファミリータイプ
ワンルームタイプの投資用マンションは、都心部の単身者需要を狙う物件です。
購入価格は抑えやすいものの、競争が激しく空室リスクも高い傾向があります。
一方、ファミリータイプは、郊外のベッドタウンなどで需要が多く入居期間も長いため収益が安定しやすいです。
ただし、購入価格が高く資金回収に時間がかかる面があります。
新築と中古の違い
新築の投資用マンションは、人気が高く入居者も見つかりやすいです。
ただし、販売価格が割高で購入直後に売却価格が値下がりするケースも少なくありません。
一方、中古マンションは、価格が安く利回りも高いですが、修繕費や老朽化による家賃下落のリスクがあります。
築年数やリフォーム状況によっても収益性は変わるため、購入前の確認がおすすめです。
投資用マンションによる収益の仕組み
投資用マンションには、家賃収入や売却益など、さまざまな収益の仕組みがあります。
ここでは、その基本構造について解説します。
家賃収入と売却益の2つの収益モデル
マンション投資の基本は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と将来の売却益（キャピタルゲイン）です。
毎月の家賃収入から、ローンや管理費などを差し引いた後に残る利益がインカムゲインです。
キャピタルゲインは、物件の売買金額からそれまでの収支とローン残高を差し引いた金額です。
ローンを活用したレバレッジ効果
金融機関から融資を受けることで、自己資金が少なくても大きな投資が可能になります。
これをレバレッジ効果と呼びます。
ただし、空室や家賃下落、金利上昇などで返済が滞ると、資産形成どころか借金苦に陥る危険性もあります。
マンション投資のメリット
マンション投資には、株式などの他の投資商品と異なるメリットがあります。
主なメリットは、以下のとおりです。
安定した家賃収入を得られる可能性がある
マンション投資の最も大きなメリットは、入居者がいる限り毎月家賃収入を得られる点です。
立地などの条件がよければ、長期間安定して入居者を確保でき、給与所得以外の収入源になる可能性があります。
インフレに強い資産形成手段になる
現物資産であるマンションは、インフレ（物価上昇）が起きても価値が下がりにくく、お金の価値が目減りするリスクを抑えられます。
現金よりも、安全な資産と考える投資家も少なくありません。
団体信用生命保険によるリスクヘッジが可能
通常、住宅ローン・不動産ローンを組む際は団体信用生命保険に加入します。
これに加入していると、ローン契約者が死亡した場合、保険金で残債務が完済されます。
「ローンのない不動産」を資産として家族に残せるのは、大きなメリットです。
節税効果（減価償却・所得控除）がある
投資用マンションの購入費用やローン利息、管理費、修繕費などは、経費として計上できるため、所得税や住民税を抑える効果が期待できます。
ただし、不動産の税金は非常に複雑です。
安易な考えで、マンション投資に手を出すのはやめましょう。
少ない自己資金で始められるケースが多い
投資用マンションは、物件価格の大部分をローンで賄えるため、自己資金として用意するのは、頭金や諸費用のみで済みます。
少ない自己資金で大きな投資ができるのも、マンション投資のメリットの1つです。
ただし、デメリットにも目を向ける必要があります
マンション投資のリスク（デメリット）
マンション投資には魅力的なメリットがある一方で、無視できないリスクも存在します。
ここでは、マンション投資を始める前に必ず知っておくべきリスクを詳しく解説します。
空室リスク
入居者が決まらない期間が続くと家賃収入が途絶え、ローンの返済や管理費などを自己資金で賄う必要があります。
空室期間が長引くほど赤字が膨らみ、収益計画が大きく狂ってしまう可能性があります。
このリスクを避けるためには、賃貸需要が高いエリアを選んだり、信頼できる管理会社を選定したりすることが重要です。
家賃下落リスク
築年数の経過や周辺に新しい物件が増えると、物件の需要が低下し、家賃を下げなければ入居者が決まらない場合があります。
特に、新築マンションは築年数とともに家賃が下がる傾向があるため、長期的な収支シミュレーションが大切です。
修繕費・管理費などランニングコストの増加リスク
築年数の古いマンションは大規模修繕が必要になることもあり、修繕積立金が大幅に上がるケースもあります。
修繕費や管理費などのランニングコストの増加によって、想定していた利回りが大きく下がるリスクも考慮しておく必要があります。
金利上昇のリスク
変動金利でローンを組んだ場合、市場金利の上昇に伴って毎月の返済額が増加し、収益が悪化する可能性があります。
投資用マンション購入時は、固定金利と変動金利の特徴を理解して慎重に選択しなければなりません。
また、金利上昇に備え、キャッシュフローに余裕を持たせておくことも重要です。
物件価格下落リスク
需要が低いエリアや老朽化が進んだ物件は、売却価格が購入価格より大幅に下落する可能性があります。
投資用マンション購入時は立地や将来性をしっかり見極めることが不可欠です。
詐欺的行為のリスク
マンション投資は大きな金額が動くため、悪徳業者による詐欺的行為も少なくありません。
執拗な勧誘に負けてマンションを購入したものの、まったく収入が得られないケースもあります。
投資用マンションを購入する際は、信頼できる不動産業者かどうかを十分に確認しなければなりません。
マンション投資を勧める悪徳業者の手口と見極め方
マンション投資には多くのメリットがある一方で、知識の少ない人を狙った詐欺的行為も横行しています。
詐欺的行為を回避するには、悪徳業者の手口と見分け方を知っておく必要があります。
断定的な言葉でメリットを強調しリスクを説明しない
悪徳業者は、投資用マンションのメリットだけを強調し、リスクを説明しない傾向があります。
「絶対に儲かる」「元本保証します」「税金がゼロになる」といった、根拠のない断定的な言葉を用いた勧誘は要注意です。
これらの言葉は、宅建業法や消費者契約法などで禁止されている違法勧誘行為です。
甘い言葉でメリットばかり説明してくる業者は、信頼できるとは言えません。
根拠やリスクもしっかりと説明する業者を選ぶことが重要です。
購入を焦らせる
「残り1部屋」「他の人も検討している」「今日契約しないと損をする」など、購入を焦らせる手口もよく使われます。
これは、顧客の購買意欲を煽り、冷静な判断をさせずに契約を結ばせるための常套手段です。
購入を焦らせる業者は、悪徳業者の可能性があります。冷静に考え、安易な言葉に惑わされないようにしましょう。
執拗な勧誘をする
深夜や早朝の電話、断った後も勧誘を継続するなどの行為は宅建業法で禁止されています。
このように執拗な勧誘を行う業者は、悪徳業者です。執拗な勧誘は、きっぱりと断りましょう。
マンション投資に関する詐欺的行為にあった場合の対処法
「自分は大丈夫」と思っていても、トラブルに巻き込まれてしまうことはあります。
しかし、諦めてはいけません。
解決のための手段はあります。
以下では、万が一被害にあった場合、お金を取り返すためにどう行動すればよいかを具体的に解説します。
証拠を確保する
マンション投資詐欺にあったと感じたら、まずは冷静になり、証拠を確保しましょう。
契約書、メールやLINEのやり取り、通話録音、振込明細など、悪徳業者とのやり取りをできるだけすべて記録・保存してください。
これらの証拠は、警察や専門機関への相談の際だけでなく、実際に返金の手続きをする際にも必要です。
クーリングオフや契約の取り消しを検討する
投資用マンションの売買契約もクーリングオフ制度が適用され、8日以内であれば無条件で契約を解除できる可能性があります。
契約内容をすぐに確認し、期間内に行動することが重要です。
また、クーリングオフできない場合でも、詐欺的な勧誘があった場合は、消費者契約法に基づいて契約を取り消せる場合もあります。
警察や専門機関などに相談する
トラブルに巻き込まれたら、一人で悩まずに最寄りの消費生活センターへ相談しましょう。
また、明らかな詐欺や脅迫行為があった場合は、すぐに警察へ被害届を出すことも検討してください。
ただし、消費生活センターは、アドバイスやサポートにとどまります。
警察も民事的な返金交渉は行わないため、返金などの民事的な解決は、司法書士や弁護士への相談が必要です。
まとめ
投資用マンションは将来の資産形成に有効ですが、悪徳業者による詐欺的行為にあうリスクも伴います。
安易な言葉に惑わされず、正しい知識を身につけ、冷静に判断することが何よりも重要です。
万が一被害にあった場合は、一人で抱え込まず、早めに専門機関などへ相談することが解決への近道です。
丹誠司法書士法人では、詐欺被害に関するご相談を受け付けています。
クーリングオフや返金請求でお困りの方は、ご相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせください。
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