相続登記

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。この手続きを怠ってしまうと、どの土地や不動産の所有権を主張することができません。
しかし、この登記手続きには義務がなく明確な期限が定まっていないこと(※)、登記についての誤解によって、そのまま放置してしまう方もいらっしゃいます。
不動産名義を変更しないと、後々トラブルになることがありますので、できるだけ速やかに行うことをお勧めいたします。

 

※2021年4月に民法の一部改正が行われ、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。相続で不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象となります。

登記をしないデメリット

  • その相続財産(不動産)に関する自分の権利を主張することができません。たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ!」と主張できなくなってしまいます。
  • 時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増えてしまい、いざ遺産分割協議をしようとしたときに、まとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
  • 相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。
  • 相続財産の名義変更(遺産分割)を終えていない場合は、共有財産となるので、共有者全員で手続きしなければその不動産の売却もできません。
  • 相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまう可能性があります。

相続登記についてよくある誤解

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方(相続人)では発見することができずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が(借金などを理由に)行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人が何らかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人が不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として協議に参加することで、遺産を分割することができます。

登記済証(権利証)を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証(不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報)を持っておられるかと思います。

紛失してしまった場合、権利証が再発行されることはありませんが、相続登記自体は権利証がなくても行うことが可能です。

相続登記をすると「莫大な」相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをしたときに、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体のわずか4%程度(平成27年1月1日以降は6%程度の見込み)の状況です。

つまり、ほとんどの方には相続税が課税されることはありません。安心して相続財産の名義変更を済ませてください。

何らかの理由で登記をしないまま長期間経過してしまい、罰則を恐れて名義変更ができなかったケース

名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません(※)。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。

そもそも登記が必要なことすら知らない新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存または移転の登記が必要になります。

ご自分の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

 

※2021年4月に民法の一部改正が行われ、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。相続で不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象となります。

不動産の名義変更手続きの流れ

1.遺産分割協議の終了

2.登記に必要な書類の収集

3.登記申請書の作成

4.法務局への登記の申請

登記の申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化します。司法書士に依頼するほうが、正確かつ速やかに実行できることでしょう。

収集した書類をまとめ、相続する不動産を管轄する法務局に登記申請をします。提出した書類に不備がなければ1週間程で登記が完了し、不動産の名義が変更されます。

必要な書類については以下をご参照ください。

不動産の名義変更に必要な書類

亡くなられた方(被相続人)の書類

相続人を確定するために必要です。
また、被相続人の記載のある戸籍謄本は1通ではありません。原則、生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を集めなければなりません。

また、転籍や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。

一般の方でも取得できますが、何回も転籍されているような場合や遠方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になります。

被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するためです。

相続人の書類

相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。

法律で定められた相続分以外の割合で相続する場合に必要です。

遺産分割協議書に添付します。

登記簿に不動産の所有者として記載される方の住所を特定するためです。

いちばん新しい年度のものが必要です。相続登記にかかる登録免許税を計算するためです。

相続登記申請の前に、不動産を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。

これらの書類をすべて集めるのは相当な労力を要します。また、戸籍謄本などの収集において少しでも不備があると、もう一度やり直す必要が出てきます。さらに、上記以外にも書類が必要な場合があります。

当事務所に相続登記の手続きをご依頼いただいた場合、上記の書類のうち印鑑証明書以外は、すべて収集・作成を代行させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。

費用について

登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。その際必要になる税金(登録免許税)は、固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた価格となります。

当事務所にご依頼いただいた場合の費用は下記のとおりです。

相続人調査

戸籍収集30,000円~
相続関係説明図
各専門科の紹介(必要な場合)

相続手続きプランの比較表

項目節約プランおまかせプランまるごとおまかせプラン
初回のご相談(90分)
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集
相続人全員の戸籍収集
収集した戸籍のチェック業務
相関関係説明図(家系図作成)
残高証明書取得(預貯金・株式)
評価証明書取得
遺産分割協議書作成(1通)
相続登記(申請・回収含む)
不動産登記簿謄本取得
預貯金の名義変更
司法書士報酬額48,000円~98,000円~145,000円~